Wyświetleń: 1001

Napisane przez:

Najem – o umowie najmu słów kilka

Najem – o najemcy i wynajmującym słów kilka

Każdy w swoim życiu chociaż przez chwilę zmuszony był do wynajęcia mieszkania i stania się jednym z setek tysięcy najemców. Jedni lubią taki styl życia ze względu na to, że nie wiążą się na dłużej z konkretnym miejscem, dla innych jest to droga do celu, przystanek na drodze do zakupu własnego mieszkania, bądź budowy domu. Koszty wynajmu są bardzo często o wiele niższe niż utrzymanie własnych czterech kątów, dlatego ludzie chętnie wybierają taką formę mieszkania.

Z moich obserwacji i kilkuletniego doświadczenia w wynajmowaniu mieszkań wynika, iż umowy najmu, są bardzo często traktowane zarówno przez najemcę jak i wynajmującego, po macoszemu. Gdy współpraca pomiędzy obiema stronami umowy jako tako się układa, nie ma praktycznie żadnego problemu. Niestety jednak, umowy zawierane są na czas wojny, a nie na czas pokoju, dlatego szczególnie ważne jest zwrócenie uwagi na ich zapisy. Jakie obowiązki spoczywają na najemcy a jakie na wynajmującym? Na jakie zapisy w umowie warto zwrócić szczególną uwagę? O tym dowiesz się z dalszej lektury wpisu, do której serdecznie zapraszam!

Na początek banalne rozróżnienie, które wiem jednak, że bardzo często jest mylone. Najemca to inaczej ten, kto chce mieszkanie (lokal, dom itp.) wynająć, natomiast wynajmujący to ten, któremu przysługuje prawo do wynajęcia mieszkania.

Skoro już wyjaśniliśmy sobie różnice pojęciowe, przejdźmy do konkretów. Podstawą dla naszych rozważań są przepisy Kodeksu cywilnego art. 659 – 692 oraz przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z wyżej wymienionymi ustawami zarówno najemca jak i wynajmujący mają określone prawa i obowiązki.

Strony moją umowę najmu można zawrzeć na czas określony bądź nieokreślony, pisemnie bądź w jakiejkolwiek innej formie, także ustnie. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż przy umowach najmu nieruchomości zawartych na czas dłuższy niż rok wymagana jest forma pisemna. Co w razie jej niezachowania? Zgodnie z art. 660 k.c. umowa taka będzie zawarta na czas nieokreślony, a tym samym będą obowiązywały kodeksowe terminy jej wypowiedzenia, które są dłuższe, niż te zazwyczaj proponowane w standardowych umowach najmu. Widać więc, że nasza niefrasobliwość może mieć poważne w skutkach konsekwencje i należy już na samym początku zdawać sobie z tego sprawę.

Należy zwrócić uwagę, iż podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest jego zobowiązanie się do oddania najemcy lokalu do używania, za którego używanie najemca obowiązany będzie płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podsumowując te dwa punkty wpisu można stwierdzić, że najważniejszymi punktami umowy najmu są:

  • dokładnie określenie stron umowy,
  • data zawarcia umowy,
  • od kiedy do kiedy umowa obowiązuje,
  • określenie co jest przedmiotem najmu (jaki lokal, gdzie się znajduje, co wchodzi w jego skład, co pozwoli nam uniknąć ewentualnych niedomówień za co tak naprawdę płacimy),
  • wysokość czynszu,
  • wysokość czynszu administracyjnego i określenie w jakich okolicznościach może on ulec podwyższeniu/obniżeniu (często jest to niezależne od właściciela tylko od np. spółdzielni, dlatego warto umieścić taki zapis w umowie oraz określić po przedstawieniu jakich dokumentów będziemy zobligowani do zapłaty wyższego czynszu),
  • określenie za jakie media będziemy zobligowani uiszczać opłaty, oraz czy będzie to dokonywane bezpośrednio do dostawców mediów czy właściciela, jeśli do właściciela, to po przedstawieniu przez niego dokumentów wystawionych przez dostawców mediów,
  • do kiedy i gdzie powyższe opłaty będą uiszczane.

Co zrobić jeśli podpisaliśmy już umowę, a nie wskazaliśmy jakie nakłady na przedmiot najmu nas obowiązują? Z pomocą przychodzą zapisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o prawach lokatorów, zgodnie z którymi drobne nakłady na przedmiot najmu obciążają najemcę. A co to są te drobne nakłady, zapytacie? Zgodnie z kodeksową definicją do „drobnych” nakładów należą między innymi: naprawa drzwi, okien, podłóg oraz drobne naprawy instalacji np. elektrycznej.

Z kolei do obowiązków wynajmującego należy w szczególności: naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wodnej oraz kanalizacyjnej, dokonywanie napraw budynku, a także wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Warto zapamiętać, iż przed oddaniem lokalu do używania warto spisać protokół, w którym dokładnie zostanie określone co się w nim znajduje (np. jakie meble) w jakim stanie są wszelkiego rodzaju urządzenia i instalacje. Jest to szczególnie ważne z punktu widzenia najemcy, bowiem będzie mógł się skutecznie bronić przed, na przykład bezpodstawnym oskarżeniem ze strony wynajmującego o to, że zniszczył daną rzecz czy też instalację znajdującą się w lokalu. Podpisanie takiego protokołu przy zakończeniu najmu jest również niezwykle istotne.

Reasumując najemcę obciążają drobne naprawy związane z przedmiotem najmu, natomiast wynajmującego – ich kompleksowa wymiana, o ile oczywiście konieczność wymiany nie nastąpiła z wyłącznej winy najemcy.

Temat praw i obowiązków najemców oraz wynajmujących jest tematem rzeką. W dzisiejszym wpisie starałam się poruszyć najbardziej podstawowe kwestie z tym związane. Jeśli macie jakieś pytania dotyczące tego tematu, piszcie śmiało!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *